Uselili ste se u novi stan i novu zgradu, osim stana i zgrade, nove su vam i komšije, uglavnom nepoznati ljudi koje možda nikada pre niste ni sretali niti sa njima imali bilo kakve dodirne tačke. Vreme je da se upoznate i da stvorite kvalitetan i pozitivan odnos, jer će vam prvi komšija uvek biti prva instanca u nevolji u vašem stanu. Kada se sve slegne, uvek imate priliku da se kroz bolje upoznavanje i sprijateljite. Sve odnose unutar jedne stambene zajednice uređuje Zakon o stanovanju i održavanju zgrada.
Održivi razvoj stanovanja
Održivi razvoj stanovanja u smislu ovog zakona predstavlja:
1) unapređenje uslova stanovanja građana i očuvanje i unapređenje vrednosti stambenog fonda uz unapređenje energetske efikasnosti, smanjenje negativnih uticaja na životnu sredinu i racionalno korišćenje resursa, odnosno usklađivanje ekonomskog i socijalnog razvoja i zaštite životne sredine prilikom razvoja stambenog sektora;
2) održavanje i upravljanje u stambenim zgradama, stambeno-poslovnim zgradama, poslovnim zgradama, zgradama javne namene ili zgradama koje su proglašene za kulturno dobro i zgradama u zaštićenim kulturno-istorijskim celinama, u cilju sprečavanja ili otklanjanja opasnosti po život i zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti, odnosno u cilju obezbeđivanja sigurnosti zgrade i njene okoline.
Posebni delovi zgrade jesu posebna funkcionalna celina u zgradi, koja može biti stan, poslovni prostor, podrumska jedinica ili garažno mesto. Vlasnik posebnog (samostalnog) dela zgrade, dužan je da korišćenjem svog posebnog dela ne ometa korišćenje drugih delova. Nasuprot njima, zajednički delovi zgrade su svi oni koji nisu poseban deo zgrade, a služe za korišćenje, poput stepeništa, hodnika, zajedničke terase, špajza, podruma, sušionice za veš itd. Kada je korišćenje zajedničkih delova zgrade u pitanju, bitno je donositi odluke koje će ići u prilog svim stanarima zgrade i generalno podići standard življenja. To znači da zauzimanje zajedničke prostorije stvarima jednog stanara ili čak njeno prisvajanje nije dopustivo, i zakon bi trebalo da reguliše dešavanje takve loše prakse.
Upravljanje zgradom i stambenom zajednicom
Zakon je jasno definisao ličnost odgovornu za održavanje zgrade bilo da je ona fizičko lice iz zgrade ili je profesionalni upravnik zgrade koje nudi svoje usluge korisnicima stambenog prostora. Ukoliko stanari za upravnika ne odaberu komšiju ili komšinicu, zakon predviđa opciju da se opredele za profesionalnog upravnika koji ima registrovanu preduzetničku delatnost i uvek je priutan za rešavanje svih problema koji se mogu desiti i samim. Profesionalni upravnik je osoba koja poseduje posebnu licencu za obavljanje tog posla. Najvažnija prava i obaveze upravnika jesu zastupanje i predstavljanje stambene zajednice, izvršavanje donetih odluka, organizovanje radova hitnih intervencija, kao i upravljanje sredstvima stambene zajednice. Jednom rečenicom, šta stambena zajednica dogovori, to upravnik sprovodi. Važno je istaći da upravnici nisu kontrolori – oni nemaju prava da stanarima ulaze u stanove, niti da kontrolišu ko se nalazi u njima. Oni su samo zastupnici interesa stanara – jedina njihova relacija je sa skupštinom stambene zajednice kao pravnim subjektom.
Pravila vlasnika mogu urediti i druge odnose vlasnika posebnih delova u zgradi, kao i način upravljanja i održavanja zgrade, poveravanje pojedinih poslova iz nadležnosti skupštine stambene zajednice profesionalnom upravniku, način upotrebe zajedničkih delova zgrade i utvrditi način učešća u troškovima održavanja i upravljanja zgradom, kućni red zgrade, očuvanje spoljašnjeg izgleda zgrade i sl.
Prava vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade
Vlasnik posebnog dela zgrade, osim prava propisanih zakonom kojim se uređuje pravo svojine, ima pravo i da:
1) isključivo vrši svojinska ovlašćenja na svom posebnom delu zgrade, osim kada je zakonom drugačije predviđeno;
2) izvrši popravku ili druge radove na zajedničkim delovima zgrade koja je neophodna radi otklanjanja opasnosti od prouzrokovanja štete na posebnom delu koji mu pripada ako to blagovremeno ne učini lice koje je dužno da izvrši popravku;
3) svoj poseban deo zgrade menja, odnosno adaptira u skladu sa zakonom, bez zadiranja u posebne delove zgrade drugih vlasnika posebnih delova, zajedničke delove zgrade, odnosno samostalne delove zgrade, osim po dobijenom ovlašćenju za takve radnje;
4) upotrebljava zajedničke delove zgrade u skladu sa njihovom namenom u meri u kojoj to odgovara njegovim potrebama i potrebama članova njegovog domaćinstva, odnosno obavljanja delatnosti;
5) pokrene postupak pred nadležnim osnovnim sudom za utvrđivanje ništavosti odluke skupštine stambene zgrade koja je doneta suprotno ovom zakonu i podzakonskim aktima, u roku od 45 dana od saznanja za odluku, a najkasnije u roku od šest meseci od dana donošenja odluke.
Organi stambene zajednice i njihovo formiranje
Obavezni organi stambene zajednice su skupština i upravnik.
Skupština stambene zajednice može da formira odbore, komisije i druga tela, a odlukom skupštine određuju se njihov sastav, zadaci i način rada.
Stambena zajednica u roku od 60 dana od dana sticanja svojstva pravnog lica mora održati prvu sednicu skupštine na kojoj se bira upravnik, a saziva je lice koje je do donošenja ovog zakona vršilo dužnost predsednika skupštine zgrade, odnosno saveta zgrade, a ukoliko takvo lice ne postoji, bilo koji vlasnik posebnog dela zgrade.
Upravnik ili lice ovlašćeno odlukom stambene zajednice dužno je da podnese prijavu za upis stambene zajednice, upis ili promenu upravnika, odnosno registraciju promene drugih podataka koji se registruju i objavljuju u Registru stambenih zajednica, u roku od 15 dana od dana održavanja sednice skupštine, odnosno nastanka promene.
U slučaju poveravanja upravljanja profesionalnom upravniku na osnovu odluke skupštine stambene zajednice ili pravila vlasnika, skupština može izabrati jedno ili više lica koja će posredovati u poslovima između stambene zajednice i profesionalnog upravnika.